• Бизнес форум
• Нужно ли платить ндфл если продал квартиру дешевле чем купил
• Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить
• НДФЛ не уплачивается, если квартира продана дешевле, чем была куплена

Продал квартиру Продал квартиру. Нужно ли платить налог с продажи? Продавец не во всех случаях должен платить налог. Уплата налога при продаже квартиры зависит от срока, в течение которого недвижимость находилась в собственности, и её продажной стоимости. Законодательством РФ предусмотрено, что если находилась в собственности свыше 3 лет, то после её продажи платить подоходный налог не требуется. Вопросы и ответы Скажите пожалуйста,квартира покупалась в 2010г. за 1680000 руб., продаем в 2011г. за 1650000 руб., с какой суммы мы обязаны заплатить.Спасибо.

Если продал квартиру дешевле чем купил, нужноли платить налог?

Сейчас назрела суровая необходимость продать квартиру. Сумму продажи выставляют не более 4300 000 руб. (пост.кризисная реальность) Если продал квартиру дешевле чем купил, нужноли платить налог? Если продал квартиру дешевле чем купил, нужноли платить налог? Поиск по теме Статья 220. Имущественные налоговые вычеты При определении размера налоговой базы.

Нужно ли платить 13% налог с продажи квартиры?

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса предусмотрено, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в ней. Из вышеизложенного следует, что, если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), налогоплательщик может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов, если ранее он не пользовался имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Налог при продаже квартиры, дома, менее 3 лет, 5 лет в собственности в 2018 году

Предположим, что кадастровая стоимость Вашей квартиры составляет 2 000 000 рублей, с учетом понижающего коэффициента 0,7 эта сумма составит 1 400 000 рублей. Указанная сумма больше той, которая указана в договоре, значит, именно ее необходимо учитывать при расчете налога. В данном случае доход, облагаемый налогом, будет равен: 1 400 000 (кадастровая стоимость квартиры с понижающим коэффициентом) – 1 300 000 (расходы на покупку) = 100 000 рублей.

С данного дохода необходимо будет заплатить налог: 100 000 * 13% = 13 000 рублей. Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес:

Вопросы и ответы

При этом следует учитывать, что в случае реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного согласно подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. В то же время в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Налог за продажу квартиры

Я в прошлом году купил квартиру за 1 млн 900 тыс., а сейчас вынужден ее срочно продать за 1 млн 500 тыс. Нужно ли будет мне платить налог? Слышал, что можно просто занизить сумму в договоре продажи. Нет ли тут какой-то опасности? При продаже квартиры, если она находится в вашей собственности менее трех лет, надо платить налог 13%, который может исчисляться двумя способами:первый, самый выгодный для вас, - налог уплачивается с чистого дохода, то есть с разницы между покупной ценой квартиры и стоимости при продаже.Тогда, если продаете дешевле, чем купили, налог действительно не платится;второй - если расходы по покупке квартиры были больше 1 млн рублей, то от цены продажи недвижимости отнимается 1 млн рублей и с оставшейся суммы платится налог 13%.

То есть налог уплачивается с разницы между продажной ценой квартиры и 1 млн рублей. Например, в вашем случаеэто 13% от 500 тыс.

Если продал квартиру дешевле чем купил нужно ли платить налог

Внимание

Нужно ли платить налог 13% при продаже? Если да то от какой суммы. Спасибо. 24 Января 2018, 14:52 Юлия, г. Вологда Поддержка сайта Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить Какой налог с продажи придется заплатить? А может и не надо ни какого налога платить? И как отчитаться в налоговый орган. Такие вопросы задают почти все продавцы недвижимости.

Продал квартиру дешевле чем купил надо ли платить налог

Купила в августе 2005 г. за 1,5млн. руб. Свидетельство на собственность от марта 2007г. Продала в октябре 2009г. за 1,1 млн. руб. Декларацию о доходах не подавала. Какой НДФЛ и штраф я должна заплатить? Спасибо. Елена, вы читали ответ выше? Видимо нет.

Если продана дешевле нежели она покупалась, то налог платить НЕ НАДО. Вроде понятно все написано. Декларацию вы были обязаны сдать. Раз вы этого не сделали вам могут начислить минимальный штраф - 1 000 руб.

© Все права защищены. Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог? – Я купил квартиру по договору купли-продажи за 1,3 млн и через два месяца решил ее продать за эту же сумму. В договоре купли-продажи будет прописана эта же сумма.
Буду ли я платить налог с продажи квартиры 13% или нет? С 1 января 2018 года Федеральным законом от 29.11.2014 г.

Продал квартиру дешевле чем купил надо ли платить налог 2016

ФЗ были внесены изменения в Налоговый кодекс РФ, в соответствии с которыми был предусмотрен новый порядок расчета налога в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2018 года. Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог? Если продал и купил другую, какой будет налог? Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой? Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку) Бизнес форум Бизнес форум Гость_heathen_* 21 May 2010 Куплена по договору участия в долевом строительстве - 11.12.2007г.
Свидетельство о гос.регистрации получено 26.11.2009г. Сумма покупки - 4500 000 руб. (2600 000 из них - ипотека).
Главное - чтобы у вас имелись все подтверждающие документы: договоры купли-продажи, платежные квитанции именно с такими суммами.И конечно, все равно на следующий год после продажи квартиры до конца апреля надо будет подать декларацию и написать заявление, чтобывас освободили от налога.§ Ст. 220 Налогового кодекса РФЧтобы избавить себя от лишних забот и убытков, люди, владеющие недвижимостью менее трех лет, при ее продаже предпочитают указывать в договоре купли-продажи сумму меньше миллиона - например, 990 000 руб. Такие условия договора оттолкнут многих бдительных покупателей.Для большинства людей полная настоящая цена квартиры в документах является принципиальным моментом.

Последнее обновление Июнь 2019

Получение практически любого дохода подлежит налогообложению. Какой налог с продажи квартир нужно платить собственнику? Подоходный налог или как правильно — НДФЛ. Всем владельцам недвижимого имущества необходимо знать, что продажа жилья не всегда облагается налогом:

• Если квартира была в собственности больше 3 (с 2016 года — 5 лет) — освобождение от налога.
• Продана дешевле, чем приобретена (но дороже 70% от кадастровой стоимости), то платить ничего не надо.

Ставка налога

Подоходный налог уплачивают физические лица со всех своих доходов. Продажа жилого помещения имеет к НДФЛ непосредственное отношение. Ставки налога:

• Для резидентов – 13% (с дохода от продажи);
• Для нерезидентов – 30% (с полной продажной стоимости).

Что облагается налогом?

• на имущественные вычеты (только для резидентов);
• на расходы, которые понес собственник квартиры, когда покупал ее.

То есть выбрать из 2 вариантов для конкретного объекта недвижимости только что-то одно или имущественный вычет (1 млн. руб.) или затраты на его покупку.

В этой статье речь пойдет о продаже жилой недвижимости и учета имущественного вычета в 1 млн. руб. (квартиры, дома, приватизированной дачи, комнаты, земельного участка, а также долей в этом имуществе). Такое имущество как гаражи, машиноместа, недострой, автомобили - это другое имущество. При продаже его можно воспользоваться имущественным вычетом только в 250 т.руб. (см. ).

Определение срока владения недвижимостью

Как определить, прошел ли срок, после которого можно продать квартиру, чтобы не платить налог? Практически всегда дата отсчета отражена в свидетельстве о праве собственности (выписка из Госреестра) . Есть три исключения:

• наследство - отсчет при получении квартиры в наследство начинается со дня смерти наследодателя.
• кооператив - день выплаты последнего пая или подписания акта передачи. Это дата перехода права на квартиру от кооператива к собственнику.
• если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, то свидетельство на нее не выдавалось. Во внимание принимаются документы того времени (купля-продажа, свидетельства БТИ и пр.).

Для некоторых ситуаций есть свои нюансы, например:

Собственников квартиры было несколько . Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х (5-ти) лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х (5-ти)лет – НДФЛ платить не надо.

Собственники частных домов могут достраивать их . Нужно ли в этом случае платить налог при продаже недвижимости, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше 3 (или 5) лет? Если внешние границы дома были изменены (были внесены поправки в кадастровый план), то НДФЛ придется заплатить.

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:

• Вычетом - один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
• Расходами на ее приобретение - то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.

Пример 1 : Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):

• (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
• (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.

Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:

• затраты на приобретение жилья меньше 1 млн. рублей (проще воспользоваться этим вычетом, чем подтверждать расходы на покупку);
• квартира получена по наследству (также будет мало расходов, которыми можно снизить налоговую базу);
• была подарена не близким родственником;
• продажа подаренной квартиры (от близкого родственника) в ближайшие 3 года после дарения.

Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года

Изменения по налогам при продаже квартиры в 2016 году коснулись:

• Сроков владения жильем , при котором доход от его продажи подлежит налогообложению равен 5 годам (60 месяцев).
• Недвижимости, зарегистрированной с 1 января 2016 года.
• Налогооблагаемой базы : налог от продажи квартиры рассчитывается с наибольшей суммы, после сравнения договорной цены и кадастровой стоимости.

Для кого актуальны эти правила?

• Во-первых, налог с продажи квартир для физических лиц. ИП это не касается.
• Во-вторых, закон действует в отношении недвижимого имущества, которое не используются в коммерции.
• В-третьих, нововведения касаются недвижимости, зарегистрированной после 1 января 2016 г. Для недвижимости, приобретенной до 2016 года, остается освобождение от налогообложения, если срок владения превысил 3 года (36 месяцев).

Пример 2 : Жилплощадь купили в июне 2015 года, а продали в июле 2018 года. Следовательно, НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так она находилась в собственности более трех лет.

Срок владения в 3 года остается:

Однако есть исключения. Срок владения недвижимым имуществом 3 года для последующей реализации без уплаты налога в 2019 году, остается для:

• квартир, которые перешли к их собственникам по наследству;
• имущества, переданного в качестве подарка близкими родственниками (в соотв. со ст. 14 Семейного Кодекса);
• недвижимости, зарегистрированной в ходе окончания приватизации;
• имущества, полученного по договору ренты.

Теперь при расчетах учитывается кадастровая стоимость недвижимости

Уже 2016 года необходимо брать во внимание кадастровую стоимость жилья. Сумма, подлежащая налогообложению – максимальная величина:

• Либо договорная цена;
• Либо кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Другими словами необходимо сравнить цену, по которой квартиру продали и ее фактической кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Платить налог нужно с наибольшего из этих значений.

Пример 3 : Гражданин приобрел квартиру в 2017 году стоимостью 5,8 млн. руб., чуть позже он ее продал за 7,3 млн. руб. Кадастровая стоимость составляет 8,9 млн. руб. Если кадастровую стоимость умножить на коэффициент 0,7, то сумма равная 6,2 млн. руб. будет меньше, заявленной договорной цены. Поэтому, подоходный налог нужно будет рассчитывать с договорной стоимости реализации 7,3 млн. руб. НДФЛ = (7,3 – 5,8) х 13% = 195 000 руб.

Кадастровая стоимость недвижимости должна быть определена на 01.01.2016 года. Если региональные власти оценку не производили, то для обложения НДФЛ пока берут договорную цену реализации. Аналогично и с расчет будет производится с кадастровой стоимости.

В ситуациях, когда кадастровая стоимость имущества меньше или равна вычету при продаже квартиры (1 млн. руб.), платить налог не нужно, но если она была в собственности менее 3 (5 лет), от подачи декларации гражданин не освобождается.

Пример 4 : Гражданин приобрел дом в мае 2017 года за 672 000 руб., а в январе 2018 года он продал его за 953 000 руб. Выгоднее выбрать имущественный вычет:

• (953 000 – 1 000 000) х 13%) - налога к уплате нет.
• (953 000 - 672 000) х 13% = 36 530 руб.

Как и раньше, собственники имущества могут воспользоваться правом не применять налоговый вычет, а уплатить подоходный налог с разницы между продажной стоимостью и первоначальной суммой приобретения имущества, если для них это выгоднее.

Пример 5 : В 2017 году приобретена комната за 1300 000 руб, в 2019 году продана за 1250 000 руб. Выгоднее воспользоваться не имущественным вычетом, а расходами на покупку, тогда налога к уплате не возникает (1250 000 - 1300 000) х 13% = 0.

Если продаваемая квартира была подарена или досталась по наследству

В этом случае при ее продаже (ранее 36 месяцев) после:

• даты вступления в наследство (день смерти наследодателя);
• даты регистрации собственности (при дарении).

Никаких расходов при ее покупке нет, а расходы (госпошлина и пр.) не сопоставимы со стоимостью продажи. Поэтому выгоднее воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб. Причем можно либо использовать вычет либо расходы. Поэтому большинство выбирает вычет.

Пример 6: Гражданин вступил в наследство в 2017 г. и продает унаследованную квартиру в 2018 г. Оценочная стоимость составила 2,5 млн. руб, кадастровая 2,6 млн. руб., продает квартиру за 2,3 млн. Поскольку он владел ею меньше трех лет, нужно заплатить налог, причем оценочную (или кадастровую) стоимость недвижимости нельзя учесть в качестве расходов, т.к. она получена по наследству. Сравниваем кадастровую с договорной (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Т.е. договорная выше, поэтому расчет будет произведен от договорной: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб. А если не продавать квартиру в течение 36 месяцев, то ни декларации, ни налога платить не надо.

Пример 7: Мать подарила дочери квартиру в 2018 году ( , т.к. близкие родственники), но дочь в 2019 году продает квартиру за 1,8 млн. руб. Налог составит: (1,8 - 1 млн.)*13%=104 000 руб.

Что на счет не резидентов?

Налоговый резидент это физическое лицо (независимо от того гражданин РФ или иностранец), которое непрерывно в рамках календарного года находится в РФ не менее 183 дней. Если физ.лицо большую часть года пребывает за рубежом, то он нерезидент России.

Ранее (до 2019 года) нерезиденты с продажи жилой площади платили положенный налог в размере 30% независимо от того, когда и по каким основаниям приобретена квартира/дом/комната.

Теперь в налоговый кодекс внесли изменения. И нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ, если владел недвижимостью:

• 3 года - когда она куплена до 2016 года (или досталась по наследству или подарена близким родственником);
• 5 лет - если собственником стал после 01.01.16 года.

Однако, ни вычет в 1 млн., ни вычет при покупке жилья в 2 млн., ни учет суммы расходов при ее покупке на них не распространяются. Получается, что нерезиденту лучше выждать 3 (5 лет), иначе налог в 30% придется оплатить с суммы продажи квартиры в полном размере.

Продажа и покупка квартир в одном и том же году

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если одновременно (или просто в одном году) была и продана одна квартира, и куплена другая, дороже или дешевле? Да, если проданную квартиру продали дороже, чем купили. То есть образовалась прибыль. Но если Вы ни разу не пользовались имущественным вычетом (как покупатель, 2 млн. руб), то можно сократить налог, подлежащий уплате в данном году. В этом случае собственник имущества имеет право получить сразу два налоговых вычета:

• по купленной квартире , если право на вычет (в 2 млн. руб при покупке) не было использовано ранее (или с 2014 года не использовано в полном объеме).
• при проданной квартире (в 1 млн. руб), если данный вычет не был использован в году реализации имущества по другому объекту (если выгоднее использовать покупную стоимость, то можно воспользоваться расходами на ее приобретение, а не вычетом).

Имущественный вычет в 2 млн. руб при покупке квартиры

При покупке имущества налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом в размере 2 млн. руб. Но за всю жизнь налогоплательщик может получить такой вычет только один раз. При приобретении жилья после 2014 года, если ранее вычетом при покупке гражданин не пользовался, вычет можно заявить по разным объектам недвижимости, если по одному не было полного погашения. То есть распределить вычет на разное покупаемое жилье.

Чтобы получить вычет, покупая квартиру, обязательно:

• недвижимость должна находиться на территории РФ;
• получить денежные средства на покупку в качестве займа можно только у отечественных кредитных компаний;
• быть резидентом России;
• подтвердить документально сделку и уровень своих доходов.

Когда приобретают недвижимость, вычет уменьшает другие полученные налогоплательщиком доходы (заработную плату, продажу другого имущества, подлежащего налогообложению).

Пример 8 : В 2018 году гражданин приобрел квартиру, стоимостью 1,35 млн. руб. Его средняя заработная плата в месяц 120 т.руб, и в справке 2-НДФЛ за 2018 год доход составил 1 440 000 руб. Он может воспользоваться вычетом при покупке и возместить НДФЛ в размере 175 500 руб (1,35 млн. *13%), а также у него останется остаток (2 млн. - 1,35 млн. = 650 т.руб), который перейдет на другое имущество при покупке. Когда в 2019 году он приобретает дом за 1,62 млн. руб. , он может возместить остаток (при таком же уровне зарплаты) и вернуть 84 500 руб. (13% с 650 000 руб.), удержанного в 2019 году налога из его зарплаты.

Вычеты при продаже одной и покупке другой квартиры, если ранее вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался

Расчет налога после реализации квартиры, которая находилась в собственности менее 3 (5) лет, может осуществляться только одним из двух способов:

• С использованием вычетов;
• Путем уменьшения доходов на расходы, понесенные при первоначальной покупке этой квартиры.

Рассмотрим несколько типовых случаев, когда гражданин продал одну недвижимость и в этот же год приобрел другую. При этом налоговым вычетом при покупке (2 млн.руб) он еще не пользовался:

Продаваемая квартира была подарена (наследство) или стоит менее 1 млн. руб.

Пример 9: Продана квартира, полученная в наследство, за 3,4 млн.руб, в этом же году приобретена другая за 2,8 млн. руб., вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался ранее: (3,4 млн - 1 млн (вычет при продаже)) = 2,4 млн - налогооблагаемая база. Затем 2,4 млн. - 2 млн (вычет при покупке)= 400 000 руб. новая налогооблагаемая база после получения вычета. Налог к уплате составит 52 000 руб. (400 тыс.руб. *13%).

Пример 10 : Продана квартира за 3,5 млн. руб., куплена она была ранее за 0,8 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 3,1 млн. руб. Поскольку цена покупки первой квартиры (800 т.руб.) меньше вычета в 1 млн, выгоднее воспользоваться вычетом. Налогооблагаемая база по проданной квартире составит (3,5 - 1 млн.)= 2 500 000 руб. Затем можно воспользоваться вычетом 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 руб, налог составит 65 000 руб.

Если покупаемая квартира менее 2 млн. руб.

Пример 11 : Полученная в наследство квартира продана за 2,3 млн. руб, купили новую квартиру за 1,5 млн. руб. Воспользовавшись вычетом, получилась налогооблагаемая база 2,3 - 1 млн. руб = 1,3 млн. руб. ее можно уменьшить на 1,5 млн. руб., т.е 1,3 -1,5 = - 0,2 млн. руб. Здесь получается - 200 000 руб. т.е. должны возместить из бюджета 13% налога, это 26 000 руб. И только в том случае, если гражданин получит в этом году такой доход (справка от работодателя 2НДФЛ), тогда он получит 26 000 руб из бюджета.

Пример 12 : Продана квартира за 4,3 млн. руб, покупали ее ранее за 2,1 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 1,7 млн. руб. Налогооблагаемая база при продаже составит 4,3 - 2,1 = 2, 2 млн. руб. Ее уменьшаем на 1,7 млн. руб. 2,2 -1,7 =0,5 млн. руб. С этой суммы нужно уплатить налог 500 000 *13% = 65 000 руб.

Если покупаемая квартира более 2 млн. руб.

Пример 13: В 2018 году гражданин продал старую квартиру за 4,8 млн. руб. (покупал за 3,5 млн. руб), и приобрел новую за 3,1 млн. руб. Право воспользоваться вычетом при покупке новой квартиры у гражданина еще не использовано (2 млн.р):

• Первый способ расчета НДФЛ: (4,8 – 1 (вычет при продаже) – 2 (вычет при покупке)) х 13% = 234 000 руб.
• Второй способ расчета НДФЛ: (4,8 – 3,5(расходы)) = 1,3 млн. руб. Поскольку новая квартира стоит более 3,1 млн. руб, можем воспользоваться полным вычетом в 2 млн. руб. Уменьшаем на вычет 1,3 - 2 млн. руб. = - 0,7 млн. руб. То есть, получается "минус"и если доход гражданина за год (справка 2 НДФЛ) будет 700 000, то 13% (91 000 руб.) будет ему возвращено из бюджета. Если, к примеру, заработная плата за год составила 500 т.руб, то налог к возмещению составит 65 т.руб. А остаток налога 26 000 можно будет возместить на следующий год.
• Получается, что 2 вариант выгоднее налогоплательщику.

Однако некоторые налоговики считают, что можно использовать только один вычет (1 млн. для продавцов), и только потом заявлять другой (2 млн. для покупателей). Здесь с налоговой инспекцией можно поспорить. Такие аргументы уместны, если гражданин продал жилье, к примеру, в 2018 году, а приобрел новое в 2019 году, т.е. сделки были не в одном налоговом периоде. Налогоплательщик платит налог только с разницы всех своих доходов и всех расходов, и если покупка и продажа совершены в одном и том же году, а то он может воспользоваться и вычетом при покупке и вычетом при продаже.

Продажа доли квартиры

При продаже доли недвижимости также можно уменьшить налогооблагаемую базу на затраты, связанные с покупкой этой доли (пропорционально). Документы, подтверждающие стоимость покупки, должны предоставляться для проверки вместе с декларацией. В этом случае может быть несколько нюансов:

Учет покупной стоимости квартиры при продаже доли

Пример 14: в 2017 г. гражданин купил долю в квартире за 2,3 млн. руб, затем продал ее за 2,5 млн. Владел долей менее 5 лет, налог составит 200 000 *13%= 26 000 руб.

Как правило, доля в квартире не приобретается отдельно. Чаще она достается в собственность вместе с самой квартирой, которую купили дольщики (семья). Тогда расходы на покупку доли или указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, или определяют по простой формуле (в случае, если цена стоимости каждой доли в договоре не указана):

Стоимость покупки в целом х Величину доли = Расходы на покупку доли

Пример 15 : Супруги приобрели квартиру за 4, 3 млн. руб, в долевую собственность по 1/2 доли. Через год продали квартиру за 4,5 млн. руб. Т.е. семья получила доход от продажи (4,5 -4,3) = 200 000 руб. Но каждый должен подать декларацию и уплатить одинаковую сумму (4, 5 млн./2 - 4,3/2)*13% = 13 000 руб. И муж, и жена получили доход в 100 000 руб. от продажи своей доли, поэтому каждый платит налог по 13 т.руб.

Учет имущественного вычета в 1 млн. при продаже доли квартиры

При продаже имущества, находящегося в долевой собственности, полная сумма вычета (1 млн. руб) может быть учтена, но должна быть распределена между совладельцами только ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Поскольку такой вычет предоставляется для объекта недвижимости, а не в отношении каждого продавца и не на каждую долю. Получается следующее:

• Использовать полный вычет можно, если продавать долю отдельно, как отдельный объект (т.е. каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи, и у покупателя получится несколько Свидетельств о собственности (договора с каждым продавцом)), Письмо ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578, Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611.
• Если же продавать квартиру как единый объект, вместе с другими собственниками (и свою долю в том числе), то вычет в размере 1 млн. руб. будет распределен среди собственников согласно их доле.

Пример 16 : Семья из трех человек продает квартиру, полученную по наследству, следовательно, покупную стоимость учесть в расходах нельзя, можно только использовать вычет. Продана квартира за 4,6 млн. руб., каждый имеет 1/3 доли.

• Вариант 1: Договор купли-продажи составляется один, продается квартира как единый объект. Каждый из собственников уплачивает такой налог (4,6 млн./3 - 1 млн./3)*13%= 156 000 руб.
• Вариант 2: На каждую долю составляется отдельный договор купли-продажи и покупатель получит 3 свидетельства о собственности (выписки из госреестра). Здесь каждый собственник получает вычет по 1 млн. руб. И налог к уплате каждым продавцом составит (4,6 млн./3 -1 млн.)*13%= 69 333 руб. Однако такой вариант может не устроить покупателя квартиры, а также налоговая инспекция расценить подобную сделку как уход от налогообложения.

Бывают ситуации, когда один из дольщиков владеет имуществом более 3 (5) лет и освобождается от подачи декларации и уплаты налога, остальные менее 3 (5) лет и должны отчитаться в ИФНС. Поскольку в договоре купли-продажи квартиры дольщики могут установить любой иной порядок распределения дохода, т.е. не привязанный к размеру их долей, можно бОльшую часть дохода по квартире распределить в пользу освобожденного от налогообложения собственника. И продавать квартиру как единый объект, но в договоре указать сколько стоит каждая доля.

Пример 17 : Мать, дочь и сын продают квартиру за 1,8 млн.руб. в 2018 году. Мать является собственницей своей 1/2 доли более 5 лет, а дети вступили в наследство после смерти отца недавно и владеют по 1/4 доли менее 5 лет. В договоре предусмотрено, что доход от ее продажи было решено распределить следующим образом:

• дочь и сын - каждый по 0, 333 млн. руб,
• мать (1,8 - 0,333 - 0, 333) = 1,134 млн. руб.

Мать не платит налог, поскольку освобождена от уплаты, а дети пользуются вычетом: 0,333 млн. (доход от продажи доли) - 0,333 млн. (1 млн. вычета/3) = 0. Налога к уплате нет, но декларацию с подтверждающими документами дети подать обязаны.

Здесь также есть свои подводные камни, а именно тот факт, что при продаже недвижимости с 2016 года расчет налога будет зависеть от кадастровой стоимости (не менее 70%), и налогооблагаемая база должна рассчитываться пропорционально доле собственников. Если договорная стоимость меньше 70% от доли по кадастровой стоимости, то расчет ведется от последней, а не той, что указана в договоре.

Вернемся к примеру 17 , если кадастровая стоимость такой квартиры составляет 1,9 млн. руб. Тогда 1/4 доля дочери и сына будет по 475 000 руб. Для расчета НДФЛ налогооблагаемая сумма не должна быть менее 70% от кадастровой, а именно не менее 332 500 руб, здесь же договорная сумма составляет 333 333 руб, значит расчет ведется от договорной, и дочь и сын налог не платят.

Когда подавать декларацию и платить налог

Расчет налога (даже если он нулевой), заявление вычета, факт продажи имущества, которое находилось в собственности менее 3-х (5-ти) лет нужно отразить в декларации 3-НДФЛ.

• Срок для декларации - в следующем после продажи/покупки квартиры году - до 30 апреля .
• Срок перечисления налога - если есть налог к уплате, до 15 июля.

Чтобы сэкономить на заполнении декларации (в среднем за ее заполнение частные организации берут 500 - 2000 руб), можно самостоятельно разобраться, там нет ничего сложного. Следует скачать программу и интуитивно ее заполнить, см. (здесь смотрите как заполнить сведения о себе, а коды ставите другие):

• Код дохода:
  • 1510 - договорная сумма продажи квартиры, дома
  • 1511 - договорная сумма доли квартиры, дома
• Код расхода/вычета
  • 901 - если имущественные вычет в 1 млн. руб.
  • 903 - если подтвержденные расходы на ее приобретение.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации 3-НДФЛ приложить копии всех, подтверждающих сделку документов:

Способы представления:

• Почта - можно отправить пакет документов по почте с описью вложения, дата отправки считается датой приема документов налоговой.
• Лично - можно лично (предпочтительнее).
• По доверенности - также может падать документы представитель по заверенной нотариусом доверенности.
• Через личный кабинет на сайте ФНС , то есть в электронном виде.

Составляйте пакет документов в 2 экземплярах, один должен оставаться у вас (с отметкой в перечне о принятии налоговой), другой направляться в ИФНС.

НДФЛ можно оплатить в любом банке. Получить необходимые реквизиты лучше в налоговой инспекции, также можно найти на сайте ИФНС или через портал Госуслуги.

Последствия: не заплатили налог при продаже квартиры и/или не предоставили 3-НДФЛ в налоговую

Если не сдать декларацию вовремя и/или просрочить уплату налога (крайний срок 30 апреля), могут быть наложены следующие взыскания:

• Штраф 1000 рублей – если в декларации налог к перечислению равен 0.
• Штрафы : от 5% до 20% (30%) от суммы налога к уплате за каждый месяц просрочки, если не представить декларацию (до 30%) и не заплатить налог до 15 июля (до 20%, если злостный неплательщик, то 40%).
• Пени - ежедневное начисление пени, начиная с 16 июля (см. калькулятор расчета пени и штрафов на сайте ipipip.ru/shtrafi/).
• При полном отказе от уплаты налога, размер которого превышает 900 тыс. руб, наступает уголовная ответственность.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

199 комментариев

ФНС разъяснила порядок получения имущественного налогового вычета при продаже квартиры. В связи с получением дохода от продажи квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, владелец должен подать декларацию и заплатить налог. Можно уменьшить сумму дохода на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его получением. Если расходы оказались больше, налог платить не придётся ввиду отсутствия налоговой базы.

Предоставление имущественного налогового вычета связано с наличием расходов на новое строительство или приобретение квартиры... Если в последующем квартира была продана налогоплательщиком, такие действия не изменяют факта осуществления расходов по ее приобретению... ...Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, оставшаяся часть имущественного налогового вычета может быть предоставлена налогоплательщику в последующие налоговые периоды независимо от того, находится в эти периоды квартира (в целом или частично) в собственности налогоплательщика или нет. В соответствии с положениями статей , и пункта 1 статьи 224 НК РФ доход, полученный налоговыми резидентами от продажи недвижимого имущества (включая квартиры), является объектом налогообложения по НДФЛ по ставке 13%. Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей в отношении правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более... В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей для правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщики имеют право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиками в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщиков менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб. Вместо использования права на получение данного вычета налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Положениями статей 228 и НК РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей для правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) предусмотрено, что налогоплательщики, получившие доход от продажи имущества (включая квартиры), принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, установленных пунктом 17.1 статьи НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, исходя из суммы полученного дохода, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля и уплачивают налог не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (то есть в котором был получен доход от продажи указанного имущества). Таким образом, в связи с получением дохода от продажи квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, у ее владельца возникает обязанность в установленном порядке по представлению в налоговый орган по месту жительства налоговой декларации по НДФЛ и уплате налога в сумме, исчисленной в соответствии с такой декларацией. Вместе с тем он имеет право, в частности, уменьшить сумму полученного дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его получением. При этом если сумма расходов превышает сумму дохода, то налог к уплате не начисляется ввиду отсутствия налоговой базы.

Обратим внимание, что документ не носит нормативный характер. Письмо содержит разъяснения по конкретному запросу. Напомним, подробную информацию по вопросам, связанным с уплатой налогов, можно найти на нашем сайте в разделе "Справочник налогов 2011" . Там приводятся сведения о налоговой базе, ставках, льготах и налоговых вычетах и т.д. Ближайшие даты уплаты налогов, представления бухгалтерской и налоговой отчетности, а также сведений во внебюджетные фонды вы можете найти в разделе

Н.Г. Бугаева, экономист

Помогаем ценному работнику с покупкой жилья

Разбираемся с бухгалтерским и налоговым учетом

Если у вас есть работник, который хорошо себя зарекомендовал, и компания заинтересована в том, чтобы удержать его у себя надолго, этой цели можно добиться, предложив ему помощь в покупке жилья. Причем помощь эта может быть оказана в разной форме. Разберем несколько вариантов.

Организация продает квартиру работнику дешевле, чем купила

В трудовом договоре с работником может быть прописано условие, что компания обязуется продать этому работнику квартиру по какой-то конкретной цене. Но для этого он, например, должен отработать в организации минимум 5 лет и еще 5 лет - после продажи ему жилья. Такое условие можно указать и в допсоглашении к договору, если решение продать работнику квартиру ваше руководство приняло после того, как специалист уже какое-то время проработал у вас.

Письменно оформить условие о продаже квартиры работнику необходимо еще и для того, чтобы при проверке налоговики не сочли расходы на покупку квартиры необоснованным ип. 1 ст. 252 НК РФ . А так выгода компании от этой сделки налицо - организация таким образом удерживает нужного работника. Кстати, иногда в договорах также прописывают, что если сотрудник уволится раньше согласованного срока, то он должен будет доплатить организации некую дополнительную сумму за квартиру.

Теперь рассмотрим налоговые и бухгалтерские последствия этой сделки.

Амортизируемым имуществом для целей налогообложения прибыли купленная квартира не является, она будет товаро мп. 1 ст. 256 НК РФ . Доход от ее реализации при методе начисления признается на дату передачи жилья по акт уп. 1 ст. 556 ГК РФ ; п. 3 ст. 271 НК РФ . Одновременно можно уменьшить доход на цену приобретения квартир ыподп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ . Сумма убытка, возникшего из-за разницы в ценах, уменьшит «прибыльную» налоговую базу целиком единовременн оПисьмо Минфина от 19.10.2010 № 03-03-06/2/182 .

В бухучете квартира - это тоже товар. Проводки будут следующие.

Налог на имущество со стоимости квартиры платить не нужно, поскольку она для организации основным средством не являетс яп. 1 ст. 374 НК РФ ; Письмо Минфина от 20.12.2010 № 03-05-05-01/60 .

Реализация на территории РФ жилых домов, помещений, долей в них не облагается НД Сподп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ . Поэтому при покупке жилья входного НДС не будет, а при продаже не понадобится начислять налог (конечно, если не было отказа от льготы). Но не забывайте: поскольку у вас появятся и облагаемые, и не облагаемые НДС операции, то вам нужно будет вести раздельный учет входного НДС и расходо вп. 4 ст. 149 , п. 4 ст. 170 НК РФ .

Страховые взносы на стоимость квартиры начислять не над оч. 1 ст. 7 Закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ (далее - Закон № 212-ФЗ) . Доходом работника в данном случае теоретически можно было бы признать разницу между ценой квартиры, по которой ее купила организация, и ценой, по которой она продана работнику. Эта разница образует своего рода материальную выгоду. Однако Закон № 212-ФЗ не предусматривает механизма начисления взносов на матвыгоду. А раз нет законно установленного порядка, то и взносов быть не должно.

Теперь по поводу НДФЛ. Если по цене ниже приобретения жилье будет продано директору или участнику организации, доля участия которого в этой организации составляет более 25% (то есть лицам, которые по закону являются взаимозависимыми по отношению к организации), то покупатель жилья автоматом получит облагаемый НДФЛ доход в виде материальной выгод ыподп. 2 , 7 п. 2 ст. 105.1 , подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ .

Вместе с тем нормы НК гласят, что сумма такого дохода определяется как разница между ценой идентичного товара, проданного организацией невзаимозависимому лицу, и фактической ценой, которую за жилье заплатил директор (участник)подп. 6 ст. 38 , п. 3 ст. 212 НК РФ . Но если ваша организация не продавала квартиры невзаимозависимым лицам, то рассчитать доход, а следовательно, и НДФЛ с него просто невозможно.

Если же ваша компания продает квартиру обычным сотрудникам, то признать их взаимозависимыми лицами по отношению к организации вообще может только судпп. 2 , 7 ст. 105.1 НК РФ . То есть по умолчанию эти сотрудники невзаимозависимы и, соответственно, материальная выгода при продаже им жилья по любой цене в принципе не возникает.

Однако позиция Минфина по этому вопросу более радикальная: если квартира продана сотруднику (неважно какому) по цене ниже покупной стоимости, то он получил облагаемый НДФЛ дохо дст. 41 НК РФ ; Письмо Минфина от 27.09.2012 № 03-04-06/6-293 . Поэтому при выездной проверке налоговики с большой долей вероятности начислят вам пени за неудержание НДФЛ и наложат штраф по ст. 123 НК РФ. А с работника взыщут доначисленный НДФЛ. На практике такое уже бывало, правда, в то время, когда отдельной главы в НК о взаимозависимых лицах не было. Тогда суды в вопросе начисления и взыскания с работника НДФЛ поддерживали налоговико вПостановления ФАС МО от 23.10.2012 № А40-119939/11-90-498 ; ФАС ПО от 26.01.2010 № А57-4800/2009 .

Организация дарит квартиру работнику

Для этого оформляется договор дарения. Что тогда будет происходить в учете?

В «прибыльные» расходы стоимость покупки квартиры включить нельз яп. 16 ст. 270 НК РФ . Проводки в бухучете будут такими.

Налог на имущество начислять не надо, так как в данном случае квартира опять же не является ОСп. 1 ст. 374 НК РФ .

НДС при передаче квартиры работнику не начисляется при условии, что от льготы организация не отказывалас ьподп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ ; Письмо Минфина от 22.06.2010 № 03-07-11/259 .

ПРЕДУПРЕЖДАЕМ РУКОВОДИТЕЛЯ

В договоре дарения нельзя обязать работника отрабатывать в организации какое-то время после получения квартиры. Поскольку дарение не может быть возмездны мп. 1 ст. 572 ГК РФ .

Так как между работником и работодателем будет заключен письменный договор дарения, начислять страховые взносы на стоимость жилья не нужн оч. 3 ст. 7 Закона № 212-ФЗ ; п. 5 Письма ПФР от 29.09.2010 № 30-21/10260 ; Письмо Минздравсоцразвития от 05.03.2010 № 473-19 .

Что касается НДФЛ, то подарки в пределах 4000 руб. налогом не облагаютс яп. 28 ст. 217 НК РФ . Поэтому со стоимости жилья, по которой его купила ваша организация, уменьшенной на 4000 руб., нужно исчислить НДФЛ и удержать налог из денежных доходов работник ап. 1 ст. 210 , подп. 2 п. 2 ст. 211 , пп. 1, 2 ст. 226 НК РФ .

Организация предоставляет заем для покупки жилья

Если заем будет беспроцентный, то условие об этом должно быть прямо указано в договоре. Иначе процентной ставкой по займу будет считаться ставка рефинансирования, конечно, если ваша организация потребует уплаты проценто вп. 1 ст. 809 ГК РФ .